#41: Eesti majandusest II: kinnisvara ja Venemaa risk

Kristjan Lepik

Aug 22, 2024

Täna ilmub teine osa Eesti majandusest, esimeses osas oli teemaks SKP üldtrend ja idufirmad. Täna järgmise sammuna kinnisvara ja geopoliitika (ehk Ukraina sõja mõjud). Väga huvitavat tagasisidet tuli esimesele osale!

Kinnisvara

Kinnisvarauudiste peamine formaat on järgmine:
Või ka selline:
Samal ajal kodulaenu omanikud maadlevad 40% tõusnud kuumaksega ja mõtlevad “krt, minul vist ei ole kuhjunud nõudlusega tegu”.
Ja statistika on selline:
Vihje - kinnisvaraturg on põhja saavutatud siis, kui kaks kuud pole ükski kinnisvaraanalüütik kirjutanud, kuidas kohe paremaks läheb.
On selge, et kinnisvaraturu raskused on tingitud intressimäärade tõusust.
Swedbank on oma analüüsis rõhutanud väga olulist terminit - taskukohasus. Joonisel on näha, mitme ruutmeetrise korteri keskmine leibkond saab laenuga osta. Nagu näha, see on kukkunud vaid paari aastaga 80 m2 juurest 54 m2 juurde. Võtabki kogu elamispindade turu kokku.
Kuidas liigub taskukohasus siit edasi? Intressidel on lootust hakata alanema, kuid väga vähetõenäoline et taas alla 1% liigume lähemal ajal.
Paraku intresse langetatakse seetõttu, et kõrged intressid on USA ja Euroopa majandust pidurdama hakanud, seega käib intresside langetamisega 12 kuu lõikes kaasas ilmselt ka majanduse jahtumine ehk tarbijate kindlustunde vähenemine.
Sellega seoses üks tähtis teema - arvan, et alaraporteeritud on see, kui raske on paljudel peredel tõusnud kodulaenu maksetega toime tulla. Majanduslike raskuste üle kurtmine on justkui Eestis tabuteema, inimesed pingutavad püksirihma ja proovivad hakkama saada. Aga peaksime sellele rohkem tähelepanu juhtima.
Kokkuvõtvalt: kinnisvaraturu puhastustuli on jätkumas, ma arvaks veel ligikaudu 12-24 kuud. Aga see ei tähenda, et kinnisvarasse investeerimiseks oleks paha aeg - sellised raskuste ajad on just pikaajalisele investorile hea sisenemiskoht. Ostetavate objektide valik on laiem ja hinnakauplemiseks ka ruumi. Ja pealegi jõuame kohe sellega seotud järgmise teemani:
Sõja mõjud Eesti majandusele
Ma tegin suvel sellise postituse, mis tekitas palju poleemikat.
President THI küsis just selle teise poole selgitust, kuidas risk oli kõrgem? Selgitan:
2015-2020 vahemikus võis näha, et Venemaa valmistub sõjaliselt millekski, kuid raske oli täpselt teada milleks.
Samal ajal 2010-2020 oli maailmas majanduslikult väga edukas periood. Kuid minu jaoks oli see majake kanajalgadel - peamine edu tegur oli keskpankade rahatrükk ja nullis intressid. See ei ole orgaaniline, vaid kunstlik kasv.
Seega kui Talebi “anti-fragile” loogika võtta, siis murettekitavalt habras oli ja on maailma majanduskeskkond. Covid oli muu kriis, puht majanduslikku kriisi ei ole väga kaua aega olnud.
Seda vaadates mulle tundus, et Venemaa ootas suuremat kriisi, et oma plaane hakata ellu viima. Kui Euroopa peaks tegelema Võlakriis 2.0-ga, siis oleks vähem aega Ukrainat või kedagi teist aidata.
See oli väga ebameeldiv tunne, sest Euroopa Võlakriis 2.0 sel kümnendil kindlasti tuleb ja kui Venemaa rünnanuks Ukrainat Euroopa kriisiaja käigus, oleks neil tänaseks seal võit ilmselt käes. Kui Prantsusmaad peab EL maksevõimetusest päästma, siis see idasuund on suva.
Eks loomulikult avalikus ruumis sellest riskist toona ei räägitud. Kuid mulle tundub, et Venemaa ei kannatanud enam oodata ja alustas 2022.a. rünnakuga. Nad on nüüdseks oma kaardid avanud, uut sammu pole jõudu kohe teha ning EL/US on praeguseks rohkem valmis kaitsma.
Seega minu jaoks on Eesti ründamise 5.a. jooksul risk täna väiksem kui 2019.a. Ma tegin toona oma pere jaoks plaani B, praegu ma sellest eriti ei mõtle. Tõsi, 2022.a. veebruar-märts oli see risk ehk kõige kõrgem. Kohe väga ebamugavalt kõrge.
Ma kirjutasin siin elamisest tulevikus - nii ettevõtluse kui investeerimisega seotult pead suutma mõelda, kus maailm tulevikus liigub. Seega ma ehk mõtlen sellest Venemaa riskist teisiti kui keskmine kodanik ja paljud ei pruugi nõus olla. Kuid mina elan täna selliselt, et ma olen väga mures Ukraina arengute pärast, aga Eesti riski peaksin 5.a. lõikes väga väikeseks. Ettevõtted on Eestis, peamine staap ka.
Ahjaa, sellega üks kinnisvaraturu mõte veel - kõik kes te planeerite Hispaanias kinnisvara osta, pidage natuke hoogu. Riigi lõunaosa on 20.a. pärast veeta kõrb, see on selgelt olukord, kus tuleb korraks hetkehirm seisma panna ja proovida oma geenidest tõmmata välja veidi talupojatarkust.
Väliskapital
Mitu ettevõtjat on minult viimasel ajal küsinud, kuidas väliskapital Eestisse praegu suhtub ja lisandunud on ka detailsem küsimus - kas sõjaga liigub Euroopa tähelepanu nüüd kliimateemalt kaitsetööstusele?
Ma toon teel vastuseni siia ühe illustreeriva loo. Aastal 2022, kaks päeva peale Ukraina sõja algust, sõitsin lastega Prantsusmaale mägedesse suusatama. Ajastus tundus kohutav, kuid ära jätta ka polnud reisi ka enam mõtet.
Mul oli just vanaisa surnud ja sõja algus tekitas täieliku õõvastuse. Olin terve reisi liimist lahti, kuid laste jaoks võtad ennast iga päev ikka kokku ja saad hakkama. Klassikaline Eesti mees - mask ees kanget mängimas.
Aga kolmas kiht oli veel, mis väga häiris. Selles Prantsuse suusakuurortis oli ehk paartuhat inimest. Ja MITTE ÜKSKI ei kandnud mingit märki Ukraina toetuseks. Me siis lastega leidsime kusagilt poest kleepse ja tegime ise kiivritele Ukraina lipud. Jäime ainsateks.
Päike paistis, šampanja ja Aperol voolasid, naer ja lust saatsid puhkust. Veidi ida pool kellegi isa suri kaevikus. See tekitas täiesti tülgastava tunde - see Lääne-Euroopa pimedus Venemaa suhtes on nii naiivne, justkui need sündmused toimuks teisel planeedil.
Eestisse naastes oli õhk pingest tiine ja tegelikult on see seda siiani. Kuid meil Eestis on pimedust ehk selles osas, kui oluline see sõda Euroopa jaoks ikkagi on. Vaadake Prantsusmaa kaitsekulutuste muutust SKP suhtes viimase 20.a. jooksul. Nende jaoks olulised teemad on mujal.
Sellega haakub ka väliskapitali suhtumine Eestisse. See on koht kus sõda neile siiski mängib rolli. Selgelt on tunda, et Eestisse investeerimsel ollakse ettevaatlikud. Kuid kui mu teesid paika peavad (et Ukraina sõda lõppeb ja Eesti risk ei ole 5.a. lõikes kõrge), siis nad on mõne aasta pärast hooga tagasi.
Seega 2023-2026 perioodi võib vaadata varade ümberjaotamise perioodina. Nii kinnisvaras kui muude investeeringutega on minu arvates see hea aeg Eestis varasid tagasi osta. On ostmise, mitte müümise aeg.